서울시내 주택가 모습. /뉴스1


정부가 수도권 주택 공급을 늘리기 위해 소규모 재건축 등 정비 사업 확대에 나섰으나, 공급 규모는 시장 기대보다 미미한 수준인 것으로 나타났다. 지난해 말 기준 착공 단계인 서울 내 소규모 정비 사업장은 41곳으로, 3500여 가구에 불과했다. 도시 정비 사업과 비교해 사업 시행 면적 자체가 작아 공급 물량이 적을 수밖에 없긴 하나, 사업성이 낮아 조합을 어렵게 설립해도 시공사를 찾지 못하는 경우도 부지기수인 영향이다.
28일 서울시에 따르면 지난해 12월 말 기준 서울 시내에서 가로주택, 자율주 바다이야기5만 택, 소규모 재건축 등을 추진 중인 소규모 정비 사업장 총 296곳 중 착공 단계는 7.2%(41곳)에 불과하다. 공급 세대 수로는 3572가구다. 도시 정비 사업 착공 물량(3만2943가구)의 10분의 1 수준이다.
사업별로는 착공 단계인 가로주택 정비 사업장이 23곳으로 가장 많았으며, 자율주택 12곳, 소규모 재건축 6곳이 뒤를 이었 릴게임예시 다. 소규모 정비 사업은 1만㎡ 미만이거나 200가구 미만의 노후·저층 주거지를 철거하고 새 아파트를 짓는 사업이다. 가로주택 정비 사업은 기존의 도로망을 유지한 채 노후 주택을 재건축하는 것으로, 모아주택이 대표적이다. 일반적인 재건축·재개발과 달리 추진위원회 단계가 생략돼 조합 설립 이후 3~4년이면 준공이 가능해 주목받았으나, 사업성의 한계로 공급 규 릴게임종류 모는 시장에 유의미한 영향을 미칠 수준이 되지 못하는 상황이다.
건설사들은 소규모 정비 사업 수주를 꺼리고 있다. 공사비는 치솟는데 일반 분양 물량이 적어 수익성이 낮기 때문이다. 단지 규모가 작아 공사비 원가를 낮추기도 쉽지 않다. 국토교통부가 발표한 올해 상반기 표준시장단가를 살펴보면 주택 신축을 위한 지반 조성 기초 단계인 흙 깎기( 바다이야기프로그램 절토)의 경우 공사 수량 1만㎥ 미만인 경우 1㎥당 단가가 3493원으로, 10만㎥ 이상 대규모(1323원)와 비교해 3배에 달한다. 이런 탓에 지난해 서울 동작구 극동강변아파트(123가구)는 시공사 선정을 위해 두 차례 현장 설명회를 열었으나, 모두 유찰됐다. 용산구 풍전아파트도 2019년 조합 설립 이후 140가구의 소규모 재건축을 추진했으나 시공사 선 바다이야기오리지널 정에 실패해 결국 조합 해산 절차를 밟고 있다.



정부는 이런 문제를 해결하기 위해 소규모 정비 사업 제도를 대폭 개선하고 있다. 서울시는 2028년 5월까지 한시적으로 소규모 건축물 용적률을 최대 300%까지 완화하기로 했으며, 올해 1월부턴 모아 주택, 모아타운에 사업성 보정 계수를 적용했다. 사업성 보정 계수는 땅값이 싸 사업성 확보가 어려운 경우, 사업성을 끌어올릴 수 있게 인센티브를 주는 장치다. 임대주택이나 공원 등 공공 기여 부담을 줄여주는 대신 일반 분양 가구 수를 늘려준다.
2월 27일부터는 9·7 주택 공급 대책의 후속 조치로 마련된 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)’ 개정안도 시행된다. 가로주택 정비 사업의 ‘가로 구역’ 기준이 완화돼 모아주택 대상지가 확대된다. 또 기반 시설 공급 때 법적 상한 용적률의 1.2배까지 건축할 수 있는 개정법상 특례도 신설했다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 “모아주택 사업지가 늘고 있으나 획기적으로 용적률을 늘려주지 않는 이상 진척이 쉽지 않을 것”이라며 “공공 기여 비율 완화도 필요하다. 그러지 않고선 대형 건설사는 계속 소규모 정비 사업은 외면할 수밖에 없는 것이 현실이다”라고 했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “용적률을 더 높이기엔 법적 한계가 있고, 소규모 정비 사업은 규모의 경제를 갖추기 어려워 주택 공급이 쉽지 않다”며 “다만 정부가 규제를 완화해 진입 문턱을 낮춘 점은 의미가 있다고 평가한다”고 했다.
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